商业新闻：商业地产的整体状态如何

　　另外一种，在住宅限购政策条件下，大家多种经营，土地供应等等，住宅地价的高起，随着住宅风险的增加，很多开发商主动商业地产化，有一些被动商业地产化了，有的是政府拿地，直接配40%的商业用地，纯住宅的时代过去了，住宅卖完了以后对政府的形象工程，就业是起不到作用的，就像美国移民一样，你投入多少钱可以带动多少的就业机会，给社会上带来了重复的税收的收入，可持续的收入，从政府的社会，政府的业绩工程来讲都是非常需要的，所以很多开发商也是，随着社会的发展，地产开发的安全度两个方面，住宅和商业结合发展，有的是被商业地产化了。这一两年出现的事情这是，它出现了以后跟成熟的商业地产运营商出现了很大的差别，供应商不全，你没有干过，像天津09年拿地也是45万平米的一个项目，大概8万多平米的商业也是有住宅，酒店式公寓等等，当时我们拿地，政府明确规定，很大一块的商业，作为中高端住宅我们也感觉比较好，给你的比例我们也必须要干，大的市场机会来看，商业地产未来也可能带来未来可持续的租金收益，现金流，现场很多好的地产商，比如说金融界这些，他到了一定成熟阶段的时候，销售物业的收入和持有物业的租金收入基本是相等的。持有的租金收入大概也40亿，一旦市场不好了，商业租金也非常稳定。

　　我们的第二类开发商进入商业地产，主动也好，被动也好，你所谓的商家是不成熟的，因为没有试过，没有合作过，很多的条件，谈法，未来的合作的可靠度都是有很大的变数。这种开发商，我觉得他们学习的样板应该向谁学习呢，应该向南京水游城学习，他们原来也是没有做过商业地产的，一般开发商可能不太敢做，但是水游城由于结合了日本的设计经验，成功了。

　　我觉得他的成功在什么地方呢，当商家，业态，商家的合作资源，链条不是非常的牢固和成熟的时候，你也要招商，这个时候更多的追求空间的形态，进去之后都是时尚年轻人的空间，里面有流水等等，他有很多的概念，一个是空间的灵动，把游玩、消费、休闲全部结合在一起，变成了一个空间乐园。第二个，从设计上，万达广场，内接，外接都是没有问题的，但是南京水游层做了多首层的概念。第二个要实现大量商户的店铺化，一个是多首层，很容易上到三层，四层，由于中间的水街，把很多的商户分解成 很多的店铺对外开门，多首层，商铺化，变成可以销售的物业，这样的话，很多不成熟的商业地产开发商，他们的可销售，可退出的机制是非常关键的，我们做了天津的项目以后发现，一个商业地产一定要先上，我们把可销售的物业多少，可持有的一定要达到一个好的比例。

　　很多的开发商没有经验，持有的过大，最后一个项目算十亿的利润，八亿沉淀在持有物业里面，很多开发商由于资金链的问题已经背不起了，大家都需要快速积累，销售额是安全的，这个时候现金流用的量就不够了，很多开发商没有这个实力，对销售持有肯定是非常的敏感，所以南京水游城我觉得这种类型很棒，也是很多中小型或者商业地产城市综合体经验不是特别成熟，运作成功的案例比较早的，或者刚做的是我们学习的典范，现在应该是分这两大类。
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